房企的销售仍处在艰难回升的进程中。

2023 年 4 月，TOP100 房企实现销售操盘金额 5665.4 亿元，单月业绩环比降低 14.4%；同比增长 31.6%，同比去年保持增长且增幅较上月进一步提升。

1-4 月百强房企实现销售操盘金额 20499.2 亿元，累计业绩同比自一季度转正之后，增幅也进一步提升至 9.7%。

(相关资料图)

房企的销售与市场走势互为印证。2023 年 4 月，重点 30 城成交环比回落，同比保持增长。其中，一线城市的楼市韧性较强，二三线城市则面临热度下降，整体成交回调幅度大于一线，环比降幅达 30%。

可以看出，虽然今年以来国内房地产市场已止跌回升，但行业信心尚未完全修复，市场整体的购买力还是处于历史相对低位。

对房企来说，" 五一 " 假期还是需要积极推盘，提升营销及优惠力度来促进成交去化。长期来看，不同城市的市场还会延续分化的格局。

一、近三成百强房企单月业绩规模同比变动

4 月，央国企以及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。

TOP10 梯队房企的销售增长更为抢眼，单月业绩同比增长的企业数量也占比最高，其中，华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产等房企 4 月的单月业绩同比增幅超过 100%。

此外，滨江集团、中国铁建、保利置业、国贸地产等企业 4 月的销售表现也相对突出。

4 月实现销售业绩环比增长的企业在百强房企中的占比合计近 3 成，包括招商蛇口、滨江集团、中国铁建等在内的房企都实现了 4 月销售业绩的环比增长；同时，有近 6 成百强房企单月业绩同比增长。

二、TOP10 门槛，同比增长 38.7%

房企百强的格局继续分化。2023 年 1-4 月，TOP10 房企的销售操盘金额门槛同比显著增长 38.7% 至 606.5 亿元，TOP20 门槛增长 14.9% 至 259 亿元。但 TOP30 房企的门槛同比明显降低 11.9% 至 145.1 亿元。

TOP100 房企的销售操盘金额门槛也比去年同期小幅下降至 35.4 亿元。目前的行业形势下，央国企及部分优质民企的发展韧性较强，中小房企显得竞争力不足，所以今年房企的格局还会继续分化。

今年 " 小阳春 " 的势头略显不足，4 月的楼市已成色欠佳。根据克而瑞的监测，全国重点 30 城 4 月市场成交虽然还保持同比增长的势头，但环比出现回落，绝对量与 2 月成交基本持平，今年前 4 月楼市的累计成交上涨 27%。

从不同能级的城市来看，一线城市的市场成交韧性较强，在 3 月集中放量后，4 月小幅下跌 11%，累计同比还是增长 21%。

其中，北京、深圳延续同比和环比都增长的势头。深圳主要得益于市场供应的放量，龙岗、光明等区域的供应量基本都在 10 万平米以上；北京虽然面临显著的供不应求，但刚需的热情仍然高涨，顺义和房山的多个性价比较高的刚需盘持续热销。

上海和广州的成交环比小幅下降，市场热度有所回落，但同比还是继续保持增长势头。

二三线城市的楼市热度有所下降。一方面整体成交回调幅度大于一线，环比降幅达 30%；另一方面，各城市的环比数据还是跌的多、涨的少，只有成都和西安等中西部少数城市走出独立行情，环比还保持着增长的势头。

其中，回落比较显著的城市，大致可分为三类：

一是武汉、天津、重庆等还有人口优势的强二线城市，这一轮 " 小阳春 " 的行情主要依托刚需及刚改的自住需求驱动，随着低价房源去化殆尽，整体的市场需求也进入阶段性的疲软期；

二是长春、南宁、大连、昆明等弱二线城市，这些城市整体的基本面欠佳，高库存问题难解，成交恢复理性之后，预计还会延续筑底行情；

三是徐州、佛山、东莞等三四线城市，随着返乡置业、短期投资投机热情的减弱，市场重新回归理性。

总体来看，4 月份的楼市，无论供应还是需求都迎来了 " 拐点 "，绝对量回归本轮 " 小阳春 " 行情在 2 月份启动时的水平。由此可以看出，整体行业信心还没有完全修复，前期积累的刚需及刚改需求在 2、3 月释放后出现阶段性疲软，导致楼市回升乏力。

三、4 月成交环比转降 5 月乐观预期止跌微增

展望后市，我们认为，刚需转弱、改善接棒是大概率事件。如果房企能够抓紧五一营销节点释放优惠，或是地方政府层面继续出台利好性政策，整体成交还是可能保持稳中微增的态势。

但不同的城市之间，我们预期还是会延续分化的行情：

热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥等城市，由于可能面临供应量的约束，整体成交还将平稳运行；

武汉、郑州、天津等前期市场低迷的城市，还会面临阶段性的调整，市场成交在短期内很难有明显起色；

依托返乡置业驱动的苏北、川渝等区域的三四线城市，市场热度还将持续下滑。