目前，有许多人感觉楼市开始回暖了。国家统计局公布的1～3月份全国房地产市场基本情况数据也验证了这一点。数据显示，房屋销售面积在过去12个月持续下降的情况下，首次同比转正，增长幅度为1.4%。而且，1～3月份全国商品住宅均价为每平方米10532元，涨幅是6.3%，体现了房地产市场回稳向好的趋势。
购房刚需一族看到房价似乎跌不动了，于是就准备出手购房了。此时，他们也希望能弄明白：下阶段，房贷利率会不会下降？他们之所以有这个想法，是基于4月份有二三十家中小银行宣布降低存款利率。存款利率降了，接下来会不会降低房贷利率？
(相关资料图)
要解答这个问题，我们首先要弄明白这次中小银行下调存款利率的目的。
一、中小银行下调存款利率的目的
4月份以来，广东、河南、湖北、内蒙古等地多家中小银行下调存款利率，主要有2个目的，也就是说主要有2个原因：一是政策原因；二是自身发展的原因。
1.政策原因
早在2022年4月，人民银行为了进一步推进存款利率市场化，指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，也就是俗称的“存款利率自律管理”。
存款利率市场化调整机制建立之后，银行可参考2个利率合理调整存款利率水平：一是债券市场利率，主要是10年期国债收益率；二是贷款市场利率，主要参考1年期的贷款市场报价利率（LPR）。此后，国有大型商业银行和股价制银行相继下调存款利率，主要是下调定期存款利率，下调幅度在10-50个基点之间，下降利率的时间点集中在2022年9月份。
时到今年4月份，“存款利率自律管理”已经实施了1年，距离2022年国有大型银行和股份制银行下调存款利率也已经6个月。在这种情况下，存款利率调整滞后的地方性中小银行也不得不实施“存款利率自律管理”，于是开始了一轮存款利率下调。
2.银行自身发展的原因
2022年，六大国有商业银行的定期存款利率都已经调整到位了，存款利率水平已经下降到了一个更低的水平。例如，3年期限的大额存单利率仅3.10%。但一些地方性的小银行却还将定期存款利率维护在一个较高的水平，例如，一些小银行的3年期的定期存款利率还保持在3.5%，5年期的定期存款利率还保持在4%。
与此同时，地方性中小银行的贷款利率却下降。主要是受国有大行推行普惠金融政策，向广大小微企业发放年利率至3.5%的贷款，这不仅挤占了中小银行的贷款市场，而且还大幅拉低了整个市场的贷款利率，中小银行也不得不下调贷款利率。
在这种情况下，中小银行的存贷利差空间缩小。有数据显示，2022年银行新发放的企业贷款加权平均利率为4.17%，同比下降34bps（基点），导致2022年银行净息差大幅收窄，国有大行和股份制银行均收窄了14个基点，地方性的中小银行净息差收窄的幅度更大，其中，城市商业银行收窄了24个基点，农村商业银行收窄了23个基点。
存贷利差是银行主要的利润来源，如果中小银行的存款利率持续居高不下，它们的净息差就会持续收窄，这样就面临着利润的减少，还可能面临生存的风险。因此，中小银行不得不下调存款利率。
综上所述，此次4月份以来的各地中小银行下降存款利率，其目的是执行存款利率自律管理的规定，优化存贷利差，谋求自身更好的发展，而不是为了降低贷款利率做准备。因此，近期房贷利率不会下降。
二、影响房贷利率调整的因素
银行调整房贷利率，并不是一件很随意的事，它不仅要有调整依据，还要符合市场状况，同时还会受到政策的影响。
目前，银行的房贷利率由2个部分构成：基准利率和加点利率。就目前的贷款利率政策来说，基准利率就是人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率（LPR）；加点利率就是在LPR基础上增加或是减少多少个基点的利率，例如LPR利率是4.3%，如果你的房贷利率是4.9%，那么加点的那部分利率就是0.6%。
4月20日，全国银行间同业拆借中心公布了最新的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。其中，5年期以上LPR利率8个月未变动。由此可见，监管部门对于当前的银行贷款利率是认同的，并且预计今后一段时间内也不会改变。
另一方面，由于当前的房贷市场竞争状况已经过1年多的稳固，各家银行基本上也认同了目前的竞争格局，不会采取调整加点利率的方式来调整房贷利率。
此外，从首套住房贷款利率政策动态调整机制方面来看，也不具备调整房贷利率的条件。2023年1月，人民银行、银保监会建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制规定：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
但从目前各个城市楼市的情况来看，房价已经企稳，并且还有小幅上升的趋势，所以，银行也不会从首套住房贷款利率政策动态调整机制的角度来下调房贷利率。
总之，4月份中小银行下调存款利率之后，不管是从哪个方面和哪个角度分析来看，都不具备下调房贷利率的预期。也就是说，在今后较长的一段时间内，各地市的银行房贷利率大概率是维持不变的。
