近日,合肥市住房保障和房产管理局制定《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》(修订征求意见稿),并向社会各界公开征求意见。

该征求意见稿指出,符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的;首批物业交付满三年的。

业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。符合首次业主大会会议召开条件,建设单位、前期物业服务企业或者五分之一以上业主可以书面向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主大会。

(资料图)

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合首次业主大会召开条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。符合首次业主大会会议召开条件,三个月内未召开业主大会会议的,街道办事处、乡镇人民政府在接到建设单位、前期物业服务企业或者五分之一以上业主提交的成立业主大会书面申请报告之日起四十五日内,应当组建业主大会会议筹备组。筹备组业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、模范履行业主义务、公正廉洁、具备必要的工作时间。业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。

征求意见稿明确,建设单位和前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作,首次业主大会会议的筹备经费由建设单位依法承担。已归集筹备经费的,筹备组应当制定筹备经费预算,向街道办事处、乡镇人民政府申请预支首次筹备经费。首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公示,接受全体业主监督。

筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议;筹备组在业主委员会成立后自行解散;筹备组组成之日起六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会,由街道办事处、乡镇人民政府重新组织筹备工作。

业主大会决定以下事项:确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;筹集和使用专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;依法改变共有部分的用途或者利用共用部分进行经营以及所得收益的分配与使用等。

该征求意见稿规定,业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主不按规定缴纳专项维修资金、物业服务费等费用,或者实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约或业主大会议事规则中对其被选举权的行使予以限制。业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益列支。

新《指导规则》的发布,有何新特点,对未来合肥市业主委员会的成立和运行会产生什么样的影响?对此本报记者采访了业内专家——安徽兴阜律师事务所业主物权研究顾问、安徽省物业管理协会业主事务工作委员会主任凌德庆。

凌德庆认为:一、2012年合肥市主管部门依据住建部(274号)文制定了《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》,随着时间推移和情况变化,特别是今年5月1日《合肥市住宅小区物业管理条例》颁布后,明确规定了成立业主大会选出业主委员会只需要满足以下两个必要条件之一即可(已交付的专有部分面积超过小区建筑物总面积50%以上或者首批物业交付满三年),取消了入住率这个要求。现实来看合肥现有小区绝大多数符合上述两个条件任意之一,因此及时制定相关配套规范性文件指导业主成立业主大会和业委会正常开展工作很有必要。

二、首次业主大会筹备经费一直以来是老大难问题。虽然2016年省物业条例第十六条就法定首次业主大会筹备经费由建设单位承担,但由于各地没有具体细化措施,再加上部分开发商破产后找不到人,现存的开发商很多就具体承担金额与业主达不成一致等原因,从而使很多小区成立业主大会并没有得到开发商应该支付的筹备费用,有少数小区甚至为此走上法庭才拿回这笔费用。好在新的《合肥市住宅小区物业管理条例》第十条对此规定了细化条款,也就是明确规定了首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米0.3元标准且总额不少于二万元,最高不超过十万元的标准承担,并且在小区竣工验收备案前,将此经费存入街道指定银行账户。

三、新修订的指导规则目前只是进入征求公众意见阶段,作为政府部门规范性文件还需要市司法部门合法性审查。而从目前业主反馈的意见来看,规则还有一些欠缺和不完善之处,如十三条规定只有筹备组长可以召集筹备组会议以及筹备组公告只有筹备组长签字才可公示,这明显不符合筹备组由单数组成,少数服从多数原则,容易形成“一言堂”局面。此外,规则第二十七条说未投票者不计入表决票,也与国家住建部274号文《业主大会和业主委员会指导规则》第26条不一致,住建部此规则很清楚:未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由小区管理公约和业主大会议事规则规定。