乐居新媒体 任时建 发自苏州

最近，有购房者咨询乐居君，称其想在园区买房，预算600万。600万这个总价确实不低了，但是买园区核心还差一点。

月亮湾板块的招商文禧花园最后170套备案均价约4.85万/㎡，备案总价681-781万/套。本周末开盘后应该就清盘了。后面板块内还有华润项目要入市，因为临近独墅湖，容积率比文禧花园要低，所以售价应该只高不低。

(资料图片)

招商文禧花园实景，摄于2023年1月

湖东目前只有星海高中旁的万科朗拾还有部分房源未推出，参考其第一批次近4.9万/㎡的备案均价，建面约151㎡的最小户型总价也要近740万。湖东今年还将有靴子楼旁的建发项目要入市，总共就4栋，体量非常小，隔壁去年清盘的招商沁苏禧总价630万-1939.11万，建发项目届时总价也不会低。

万科朗拾，摄于2023年2月

湖西目前仅万科湖左岸一个项目在售，紧邻苏州中心，处于星海双实验施教区范围内，地段非常绝，但价格也高，备案均价46188元/㎡，总价区间821-1808万/套。今年湖西难得拿出一宗好地，就在金鸡湖学校苏桐路的隔壁，距离金鸡湖月300多米，后期由华润开发，但是该地块楼面价已经达到了35650元/㎡，届时房源备案均价很可能要破5万/㎡。

华润湖西地块卫星图

核心够不着，只能退而求其次。首先看看湖东“平替”奥体。奥体上一个售完的项目为万科颐和玲珑，二期房源备案均价约4.45万/㎡，总价548-654万/套之间。

今年奥体板块将有绿城洋房入市，最小面积约159㎡，参考万科颐和玲珑的价格，上车门槛超过了700万/套。直接劝退园区刚改。

奥体核心买不起，就买奥体附近，斜塘。斜塘去年出让了3宗宅地，分别被象屿、苏高新和保利发展拿下，目前3个项目都公开了展厅，入市预计在3月底或4月初。

这三个项目都有约140㎡的户型，600万应该能上车。

华发&仁恒斜塘项目，打造9幢17层高层，共计364户，户型只有建面约143㎡大三房一种，正在验资。

华发仁恒斜塘27号地块位置

象屿&苏州恒泰斜塘项目，天悦东方拟建14栋6-24F住宅，仅2栋为高层，其余12栋均为洋房，有三种户型，分别为建面约143㎡的大三房、165㎡和195㎡大四房。

象屿斜塘44号地块位置

保利斜塘项目保利天珺拟建8栋17F高层，和华发&仁恒项目层高一致，共有两个主力户型，建面约140㎡和162㎡，都是4房2厅2卫设计，共计429套房源。

保利发展斜塘43号地块位置

斜塘三子中华发&仁恒项目和保利天珺一路之隔，斜对角相望，虽然地块2侧有规划学校和邻里中心，但周边工厂偏多。象屿&恒泰天悦东方距离斜塘老街和奥体广场更近，位置更好。

就户型而言，华发&仁恒比较纯粹，全为建面约143㎡大三房，圈层统一，适合家庭成员较少，又想住的舒服的园区首改。天悦东方户型覆盖面较广，建面约143㎡大三房为20多层的高层户型，165㎡和195㎡为洋房，洋房户型更优，得房率也更高。保利天珺为建面约140㎡的小四房和162㎡大四房，户型比较中规中矩。

由于规划设计要求，以上三盘品质差异不会太大，就看购房者更看重什么了。

当然除了斜塘，园区还有娄葑、胜浦、车坊、青剑湖这些购房板块可供选择，购房者可根据自己的预算和最迫切的需求进行挑选。