2023年1月6日，由选址中国与和君产业园区事业部联手举办的 “产业园区高质量对接资本市场新年论坛” 顺利举办。

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论坛上，选址中国创始人、CEO陈雪源进行了新年致辞，他表示：“2022年是错综复杂、五味杂陈、喜忧参半的一年。一方面，在经济结构优化升级、地产行业转型的大势下，园区企业正面临重新调整发展模式的挑战；另一方面，作为科技创新的重要载体，产业龙头、平台公司、创投基金、资管机构等多方力量均将关注点投向产业园区，产业园区的热度上升到新高度。”

在此背景下，产业园区上市公司成为洞悉行业前瞻的最佳窗口，选址中国联合创始人，运营中心总经理葛翠发布了 《中国产业园区上市公司白皮书》（2022年度）； 和君咨询副总经理、和君产业园区事业部主任王鹏，和君资本副总经理、高级合伙人南春雨分别做了 “展望2023·中国产业园区创新发展趋势” 和 “产业园区的资本化之路” 的主题分享。

《中国产业园区上市公司白皮书（2022）》重磅发布

随着市场化程度加深，从事园区开发运营的主体显著增多，自2020年以来，选址中国与和君产业园区事业部连续3年发布《中国产业园区上市公司白皮书》，并邀请到了上海临港、市北高新、中电光谷、锦和商业、创富港等多家知名上市公司代表来到发布会分享先进的发展经验。

《中国产业园区上市公司白皮书（2022）》(以下简称《白皮书2022》)遴选出以园区开发运营为主业的35家产业园区上市公司进行研究，其中包含23家主板上市公司和12家新三板挂牌公司，以综合实力、开发实力、运营实力、投资实力为四大评价角度，对具有代表性和典型性的园区上市企业进行了详细解读。

根据《白皮书2022》，中国产业园区以1979年成立的“蛇口工业区”为起点，大致可以分为探索起步期、快速成长期、清理整顿期、二次创业和市场加速期、高质量发展期5个发展阶段。如今，23家主板上市企业市值千亿的公司有1家，净利润超过50亿元有1家，14家公司的净利润在2亿以下，另外有9家公司的净利润为负数。

《白皮书2022》提出，产业园区正逐渐从原来的“要素驱动、投资开发为主”进入到“创新驱动、运营为王”，很多园区都已经将“运营服务”能力视作核心能力；而在具体的运营内容中，各家企业又形成了不同的特色。包括：轻资产运营模式、数字化平台服务模式、特定产业深度赋能模式、产业新城多元化服务模式、孵化器运营模式、虚拟孵化平台服务模式、共享办公空间服务模式等等。

2023年产业园区呈现出八大趋势

“我们对北京、上海、深圳三个一线城市进行了研究，发现2022年前三季度产业园区空置率都达到了较高水平。一线城市饶是如此，二三线城市更是不必说，但是这种情况下相比较房地产等其他行业，产业园区还是表现出了非常好的韧性。”论坛上，谈到产业园区发展，和君咨询副总经理、和君产业园区事业部主任王鹏说道，“根据2021年数据，国家级高新区几乎是以0.1%的国土面积创造了全国13%的GDP成绩来看，即使经济下行、疫情影响等多重矛盾下，产业园区仍然展示出更加顽强的生命力。”

王鹏指出，2023年产业园区有八大发展趋势值得关注：

趋势一，产业迭代加速，传统产业下行，新兴产业快速崛起；趋势二，在提振信心的大背景下，政策的鼓励力度将加大；趋势三，园区融资方式趋于多元，“投融管退”通道形成，园区多渠道对接资本市场的格局已形成；趋势四，突破原有的靠关系、靠会展、靠人海战术的传统方式，链式招商、产业基金招商等创新模式更加普及；趋势五，园区运营的重要性将继续提升，园区从原来的开发模式加速向服务模式和投资商模式演变；趋势六，数字化越来越成为园区差异化的核心竞争力；趋势七，存量盘活将成为园区关键词之一；趋势八：轻资产热度将延续。

资本化是产业园区的“解题”关键

和君资本副总经理、高级合伙人南春雨认为，在资本机构眼里，目前产业园区仍存在同质化现象比较严重，资产项目比较少，面临招商困难、融资困难等挑战。这些问题，从资本角度来看，核心就是没有形成底层上的资本合理流动的逻辑。

“从资本角度，产业园区主要有两种路径，一是产业园区运营主体的整体资本化，即IPO；第二种是园区项目的资本化，即公募REITs。”南春雨表示：“资本市场随着40年发展，越来越成熟和健全。如今IPO和REITs正成为产业园区新的发展机遇，这两条路径将不仅仅成为园区高质量发展的解题之道，更将是未来园区竞争的核心竞争力。”

南春雨同时提出，“资本是一把双刃剑，最终能不能做好，还是要看产业园区经营能力。”

回首2022年，行业龙头跌倒、轻资产潮涌、公募REITs放量、资本扫货新基建、工业上楼迎来风口，以及全国统一大市场构建、全球产业链供应链深度调整、新能源和大健康产业厚积薄发……产业园区的底层逻辑正在发生深刻改变，挑战与机遇共存。

在需要破局的2023年，产业园区比以往更需要长期主义者以专业为引领，理性拥抱资本。