美的置业，需要加强对各地项目质量把控。

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来源 | 经理人传媒旗下《经理人》杂志

全媒体记者/孙晨

作为美的置业在苏州市区的第一个项目——云赋花园，本应以质量取胜，继而俘获业主“芳心”，为后续新项目打好口碑，不过，近期却有业主向记者爆料该楼盘一、二期部分地下停车坪存在严重质量问题。

今年以来，房地产行业暴雷仍旧层出不穷，而据国家统计局数据，前三季度，全国房地产开发投资、商品房销售面积同比分别下降8.0%、22.2%。大趋势下，房企日子也不好过，美的置业前三季度营收、净利双降，前十个月合同销售金额、销售面积大幅锐减。

地库被曝出质量问题

近日，由苏州悦辉房地产发展有限公司开发的云赋花园业主向记者爆料该楼盘部分地下停车坪存在严重质量问题、展示区效果与交付效果严重不符。

质量方面，云赋花园部分地下停车场地坪存在混凝土强度不达标，导致出现了起尘跑砂、出现裂缝、地库渗水等问题，一、二期都存在或多或少的质量问题。

图/一期部分质量问题 （业主供图）

图/二期部分质量问题 （业主供图）

图/地库渗水 （业主供图）

宣传方面，销售人员称这是美地置业在苏州的第一个项目、也是标杆项目，所有产品都是没有考虑太多成本，都是以高标准去执行的。同时，拍视频向业主展示地库样貌。

图/销售人员宣传地库（业主供图）

不过，到了交付之时，地库展示区效果与交付区效果则存在明显不一的情形。

图/展示区与交付区对比（业主供图）

据了解，云赋花园项目位于苏州高铁新城核心区域，紧邻高铁北站及地铁二号线大湾站，建筑面积23.73万平方米，楼盘均价约2.75万元/平方米，开发商是美的置业持股95%的苏州悦辉房地产发展有限公司，物业是美的物业管理有限公司。

实际上，早有业主在领导留言板就地库相关质量留言反馈。在4月份，某业主留言称，云赋花园地库质量不达标，经实地勘察，地库出现漏水、渗水、开裂、跑沙、修补、拼接等明显问题。

苏州相城区建设工程质量安全监督中心回复称，经现场核查，目前已完成部分维修工作，剩余维修因疫情原因，维修进度有所滞后，我局已要求建设单位尽快组织力量开展维修工作。

5月份，又有业主反馈云赋花园一起地库质量奇差无比，与样板展示与差别很大，才交付使用不到1年就像用了10年的地库一样了。

10月份，有多位业主反映云赋花园地库存在严重质量问题，例如开裂，渗水，跑沙，不平等现象，尺寸也与图纸不符，效果与展示区相差甚远等等。住建局的回复确认了云赋花园部分地下车库存在质量问题。

据业主向记者提供的《苏州云赋花园面谈纪要》显示，4月23日，已有业主反映二期地库渗漏问题，彼时，开发商的回复是地库目前处于施工中，尚未施工完成，预计6月底左右完成施工（视疫情发展情况而定）。

另外，据业主提供的《云筑一期地库渗漏维修计划及方案》，开发商给出的地坪维修计划最晚在10月30日完成，同时，开发商也强调疫情管控影响可能会延长维修工期。

这两份文件再次确认了云赋花园一、二期部分地库存在质量问题，业主向记者表示，开发商是给出了解决方案，但实际结果是没有按约定时间维修完成，所谓修好的地方全都是补丁，没有达到展示区效果。

业主们的诉求是：开发商解决地库渗水、开裂、起砂等质量问题以及地坪交付实物和展示区效果一致等等。

值得指出的是，因云赋花园地下停车场存在上述质量不达标的问题，不具备交付条件，部分业主拟定了《地下停车位拒收函》，要求开发商按照国家法律法规要求，必须达到相关标准和要求再通知业主接收车位。若二期停车库到交付日期（11月30日），质量仍未达标，对业主造成的一切损失由开发商承担，直至质量合格交付。

图/地下停车位拒收函（业主供图）

对于云赋花园地下车库存在的质量问题以及整改方案，《经理人》杂志全媒体致函美的置业，但截至发稿，未获得回复。

营收、净利双降，多公司成被执行人

因疫情等多方面的影响，国内许多行业并不景气，对于房地产行业而言，虽然从上至下出台了很多利好政策，改善融资环境，但许多房地产企业过得并不如意，甚至于爆雷事件频发。

据国家统计局数据，前三季度，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%。商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降25.7%。商品房销售额99380亿元，下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%。

可见，不管是开发端还是销售端，房地产行业整体情况都不容乐观。具体到本文主角美的置业上面，2022H1，美地置业营收、净利双双下滑，分别为316.6亿元、15.38亿元，同比分别下降4.16%、28.63%，盈利能力大幅下降。

前三季度，美的置业未经审核的营收进一步下滑，营业收入487.09亿元，同比减少减少33.84亿元，降幅6.5%；净利润情况有所改善，为45.22亿元，同比减少2.11亿元，降幅4.45%。不过，公司的货币资金则较上年同期大幅减少近24亿元至235.85亿元，降幅9.19%。

现金流是企业的核心，房地产企业更是尤为看重现金流，毕竟不管是买地还是开发项目，背后都需要大量的资金做支持，对于美的置业而言，2022H1现金及现金等价物为232.18亿元，足以覆盖短期借款金额134.54亿元，但不可忽略的是，美的置业应付账款及票据金额高达319.30亿元，两者金额合计近454亿元，是货币资金无法覆盖的。另外，公司的非流动负债405.62亿元，其中长期借款就高达396.86亿元。

财报显示，美地置业2022H1流动资产高达2508.18亿元，其中存货就高达1613.86亿元，占比近63%，这也要求公司要持续加强销售回款，即将房子卖出去，才能回笼现金流。然而中报显示，美的置业经营活动产生的现金流净流出30.88亿元，去年同期为净流入47.66亿元，可见，加强销售回款任重而道远。

从销售数据来看，根据美的置业发布的公告，公司（含集团及其合营企业、联营企业）未经审核前十个月的合同销售金额为677.4亿元，同比大幅减少约515亿元，降幅43.21%；已售建筑面积约537.8万平方米，同比大幅减少约474万平方米，降幅46.83%，这也意味着销售回款情况或许并不乐观。另外，不管是合同销售额还是销售面积，都比行业数据要差。

值得一提的是，美的置业在11月14日拟申请注册中期票据，规模为50~150亿元之间，但次日进行信息更新，融资规模变更为150亿元，并已获得中国银行间市场交易协会受理。若能成功发行，则可大大缓解其资金压力。

作为美的置业发债主体的美的置业集团有限公司企业自身风险不多，不过，集团下属企业的风险确是不容忽视，企查查显示，美的置业集团共有14家成员企业成为被执行人、执行次数共计21次，合计金额共计约1811万元。

实际上，美的置业上述成员企业成为被执行人多发生在11月份，其中贵阳美的新时代房地产发展有限公司在11月18日新增6条被执行人记录，被执行总金额249.35万元；遵义鑫樽房地产开发有限公司在10日、24日新增2条被执行人记录，金额为11.51万元；遵义市美创房地产开发有限公司在9日新增2条被执行人记录，金额为24.4万元；遵义市美滨房地产发展有限公司在24日新增1条被执行人记录，金额91.18万元。