近期，各地楼市新招频出。
为激发当地房地产市场，因苍山洱海而闻名遐迩的旅游名城大理出台了“半购半租”的房屋销售模式引发关注。日前，云南省大理白族自治州人民政府发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》(下称《通知》)。《通知》提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。
那么，“半购半租”具体如何操作?对楼市有何影响?
“半购半租”分摊房产风险
本次政策提到的“共有产权”不是一个新名词，但内涵上却有不同。之前的共有产权房，主要是指购房人跟政府共有产权，约定一定的比例，有的地方是政府50%、购房者50%，或者其他的约定比例。以往的共有产权房，是一种保障房的形式，更多是给中低收入人群更好的去拥有产权住宅的一种推进方式，但此次政策是购房者和开发商共有产权，这与以往有本质区别，此类模式可以认为是“半购半租”。
在专家看来，此举或将发挥稳定购房者情绪的作用，先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，即意味着双方前期共同承担房产风险，尤其是近期停贷波动，购房者对新房的担忧情绪有所加重，因此，将责任与风险平摊，将有助于缓解相应的担忧情绪，进而促进合理住房需求的释放，提升楼市活跃度。除此之外，分成2个阶段支付房款，也将在一定程度上减轻购房群体的资金集中压力。
在云南大理之前，深圳亦发布过类似政策(见本报7月22日一版头条报道)。据深圳特区报，在7月16日召开的第二届大湾区企业人力资源发展高峰论坛上，深圳市企业人力资源发展促进会联合深圳安佳建实业发展有限公司发布“青年人才共有房计划”，青年人才与企业共有产权，三年后可相互回购。据悉，由企业推出“青年人才共有房”计划系全国首次。三年之后，如果房价出现上涨，青年人才可以选择向企业按照原价购买剩下的一半产权，搭上资产上涨的“顺风车”;如果三年后房价下跌，企业将向青年人才按原价回购一半产权，确保青年人才置业无忧，安居乐业。
多地试水共有产权房
值得注意的是，大理出台支持购房政策只是近期各地楼市调控松绑的一个缩影。中原地产研究院统计数据显示，7月全月，累计已经超过100城发布了稳楼市政策接近110多条。截至2022年7月底，年内房地产调控已经超过580次，同比上涨接近70%，今年房地产调控继续刷新历史纪录。
共有产权房从2007年诞生至今，自“租购并举”政策提出后，有多个城市进入共有产权房建设的“小高潮”。
2017年天津出台共有产权房政策。2018年福州受理第一批共有产权房申请。2019年共有产权房在浙江破题，杭州、宁波在“一城一策”方针下探索共有产权房建设。
与此同时，广东累计筹集共有产权住房3.27万套。西安市计划2019-2021年间供应15万套共有产权房。烟台继续供应共有产权房。甚至部分县城如四川米易县也开始供应共有产权房。
在东莞，去年8月也曾发布“三限房”项目方案。规定承购人按房产总价的50%出资购买一半产权，另50%产权由代持机构持有。
三限房交付一定年限后，经东莞市政府同意，可获得完全产权。承购人取得不动产权证书满5年，且入户东莞满3年的，可按届时市场评估价八折购买代持机构份额;持有人才引进“莞香卡”的购房人，可按市场评估价七折购买，持有人才引进“玉兰卡”的人才，可按市场评估价五折购买。
此前北京在土地拍卖环节就推出的共有产权房，是由建设单位开发建设，销售价格低于同等地段、同品质商品住房的价格水平，并明确限定了使用和处分权利，实行政府和购房人按份共有产权的政策性商品住房。
专家：对稳定楼市有积极意义
在业内看来，这种购房模式并不是严格意义上的“共有产权”住房，而可以视为降低购房门槛的创新模式。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，共有产权房降低购房者门槛，支持商品房更好地满足刚需及改善需求，对稳定房地产市场有着积极的意义。此次大理“共有产权房”同正常商品房享受同等落户、教育、医保、社保等利好，有望提升当前市场情绪。但剩余产权后续转让过程中，剩余产权如何购买、购买多少产权及购买剩余产权的具体价格等情况，仍需根据具体项目合同约定。
北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，在购房人没有购买剩余产权之前，相应的产权依旧归开发商所有。如果这期间开发商出现资金问题，或者对剩余产权进行抵押，可能会有影响。比如被法院强制执行，这部分产权有可能会被拍卖，进而会影响到未来购房人对房屋实际使用问题，更不用说能否再购买剩余产权了。
王玉臣还认为，同时因产权分散，类似的共同购房也会有后续纠纷可能，如在出售、占有、使用、抵押等方面，相比单一明晰的产权会有更多风险。对于购房者而言，今年各地政府楼市纾困政策层出不穷，在考虑购买共有产权房的过程中，仍需辨别清楚共有产权的另一主体究竟是政府还是企业，主体的不同对后续产权明晰、退出机制都有不同的影响。这种操作模式，对于整个市场需求提升，有一定作用，尤其是对于部分目前购房实力不高，但也有购房意向的人群，可以加速他们入场。这对平稳楼市信心、提振当地楼市也会起到一定的积极作用。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，这也是今年花式营销中的一种。房企在这个过程中要做好各类配套做法，比如说在房贷办理方面，购房款如何计算，后续剩余产权的总价如何计算等。从监管部门角度看，要适当关注下此类物业交易的金融风险和违约风险，更好地促进此类物业的交易和模式的推进。
