日前，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，“对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”，各地监管机构按照“因城施策”原则，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

在国内外经济环境下行压力加大、房地产行业不断暴露潜在风险的关键时刻，这一政策为支持房地产行业实现良性循环和健康发展“雪中送炭”。

随着去年银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度正式落地，土拍“两集中”政策的推出以及开发商商品房预售资金监管政策正式落地，在多项政策从严监管的影响下，房地产企业资金压力增大，部分房企出现违约。今年以来，世界宏观经济环境也发生了重大变化，全球进一步通胀，美联储一波又一波加息，导致一部分资金流出，国内资金更为紧张。

虽说今年全国多个城市相继推出房地产调控放松举措，但3月份以来，多个重点地区受疫情影响，扰乱了房地产行业复苏的进程。公开数据显示，1-4月房地产销售面积同比下降20.9%，销售金额同比下降29.5%，销售单价同比下降10.8%。

而本次下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限，正是要在多重压力的关键时间点，释放政策稳住房地产市场预期的信号，提振市场信心。

不过，笔者也发现，一些市场人士在讨论中有过度解读的言论，例如这个政策与之前降息政策的效果近似等。笔者不赞同此类观点。

具体来说，第一，下调住房贷款利率下限，是允许商业银行在LPR基础上，最多为首套房贷客户下调20个基点，并不是强制性下调20个基点，这是需要商业银行根据市场情况、根据自身的决策去灵活操作的。

第二，下调的范围有针对性。仅针对购买普通自住房的居民家庭，且须为首套住房，将非普通住宅排除在外，仍在贯彻“房住不炒”的原则下进行的。

第三，“因城施策”的原则。尽管确定了全国统一的最低下限，但各地还是会根据市场变化、本地的实际情况灵活决策，换句话说，各地都会在最低下限的基础上再或多或少地加一些，并不是统一一降到底。

第四，降息政策是会影响存量房贷的，影响的波及面就相对广得多了，而这个政策不会影响存量房贷。

总而言之，这个政策与降息政策是有明显区别的，作用范围有严格的限定，希望部分市场人士不要用过度解读后的言论来指导投资者行为。这个政策能在一定程度上改善预期，但房地产行业是否能快速实现复苏，还需根据整体经济形势冷静观察。(作者 王宸)