今年起，天津“法拍房”开始受到“限购”政策约束，引起市民广泛关注。“法拍房”既有普通商品房和二手房难以媲美的价格优势，同时又有因涉及司法拍卖的强制执行手段而隐藏于背后的诸多风险。近日，记者采访了红桥区人民法院执行法官王海东，为市民揭开“法拍房”的神秘面纱。

“法拍房”的房源在哪儿

所谓“法拍房”即法院拍卖房，是法院强制执行过程中拍卖的房屋，它是不动产司法处置的一种方式，有利于保护胜诉权益，盘活社会资源。当下，大多数的“法拍房”都是通过网络途径进行司法拍卖。市民可通过网络司法拍卖平台获取“法拍房”信息，如淘宝网、京东、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、北京产权交易所和工商银行融e购，也可以通过中国执行信息公开网的司法拍卖模块进行查询。法院会在征得申请人的同意后，选择其中之一的渠道发布公告。

为啥“法拍房”价格往往偏低

为什么“法拍房”的价格往往低于市场价呢?当一套房屋进入到司法拍卖的程序后，首先需要给它定一个参考价。第一步，由申请人和被申请人双方议价，如果双方能够达成一致意见，并且这个价格与市场价格差异不大，法院可以采用。如果不能达成一致，法院会向房管部门等单位进行询价。倘若还是不被各方认可，则可以请线上询价机构和线下评估单位给出专业意见。得到参考价后，法院合议庭开始议价，按照最高院的相关规定，一拍起拍价可以在参考价的基础上最多下降30%，如果一拍流拍，二拍则可以在一拍的基础上再下降20%，这也就是为什么在通常情况下“法拍房”会比市场交易的房屋更便宜的缘故。比如，一套位于繁华路段的南北朝向三室一厅的房屋，150多平方米，参考价为464万元，一拍起拍价348万元，无人竞买，二拍以278.4万元的起拍价格成交。这里要说明的是，法院旨在通过降低起拍价来吸引更多人关注，而最后的成交价则由市场决定，如果遇到比较“抢手”的“法拍房”，也可能最终的成交价比参考价还高。

参与竞拍前要考虑风险

想要购买“法拍房”，在摸清价格底数后，接下来就要考虑如何竞拍。买受人应该先仔细阅读公告，在公告里，不仅会详细介绍“法拍房”的地点、楼层、面积、朝向、房型等基本信息，还会如实公布查封、抵押、租赁及是否已腾空等情况，此外，还有相关的风险提示，如可能存在的物业、水、电等欠费情况，房屋是否可以贷款以及缴纳保证金等事宜。所以，市民如有意愿购买“法拍房”，《竞买公告》和《竞买须知》作为详细的说明书和指南，务必逐字逐句仔细阅读。

另外，有意竞买的市民最好到实地看房，像一般买房过程一样，了解一下周边环境和房屋实际情况，毕竟图片、文字与直观感受还是有差距的。一旦下定决心，接下来就是缴纳保证金和出价竞拍等环节，这些都在网上进行，银行卡里存入足够资金，按照提示一步步操作即可。竞拍成功以后要办理交割手续，此时，法院会配合竞买人办理过户事宜，不同于一般市场买卖需要双方到场，“法拍房”过户可以竞买人单方办理。所以，竞买人无须担忧房屋原所有人的意见和时间，但要注意自身的购房资格。

“法拍房”今年起受限购约束

法官特别提醒，根据最高院的最新司法解释，从今年1月1日起，网络司法拍卖房屋受房产所在地限购政策约束，竞买人必须具备购房资格才能参与竞拍。所以，根据天津的实际情况，“法拍房”也受限购政策的影响，市民如有意愿购买，一定要查明自己名下的房产情况。需要注意的是，竞买“法拍房”不用交定金，但需要缴纳保证金，保证金的金额一般在起拍价的5%至20%之间，如果因为竞买人的原因导致悔拍的，保证金不予退回。由于不少“法拍房”涉及金额较高，建议提前缴纳足额保证金，并在工作日缴纳，以免出现额度问题导致错过拍卖。此外，“法拍房”遵循“买卖不破租赁”的原则，如果房屋正在出租，租房人有权利继续居住直到合同到期，这一点也需要竞买人注意，因为可能即使成功竞拍，也会因租赁问题不能马上入住。(记者 李倩)