贝壳研究院认为，告别了高增长预期、放下包袱后，房地产行业将会进入新一轮的稳定发展周期。随着行业格局和发展模式的重构，经历过生死存亡考验的房企们，对于“生存方式”也将有更多的思考。
2021年，房地产暴雷潮达到高峰，巨头房企的债务违约对行业信任度影响巨大，房地产经历了“至暗时刻”。下半年，国家在融资、信贷方面政策纠偏，不断增强市场信心，多房企展开自救，在这个伴随着阵痛的大浪淘沙过程中，房地产行业底层逻辑在悄然改变，野蛮生长与过于依赖外部资金的发展模式将彻底成为过去。“破”与“立”之间，新的房地产时代渐渐到来。
风云突变
2021年，对于房地产行业而言，无疑是艰难的一年。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示：“在过去20多年中国房地产史上，2021年可以说是浓墨重彩的一笔，用8个字概况行业特征，就是‘风云突变，路漫修远’。”
2020年，“三道红线”融资新规出台，终结了房企依靠杠杆扩张的历史。2021年，房地产暴雷潮达到高峰。
9月初，恒大财富陆续曝出理财产品到期未兑付。9月13日，屡次传出商票无法兑付、破产重组传闻的恒大集团发表声明，承认“公司目前确实遇到了前所未有的困难”，将房企债务风波推向高潮。据Wind金融终端显示，截至目前，以中国恒大集团为发行主体的未到期境外债务余额合计高达约154.73亿美元。
据贝壳研究院统计，截至2021年11月，已有房地产行业违约债券67只，同比增加131%;债券违约余额已达735亿元，同比增加187%，违约债券余额达历年之最。
房企深陷信用危机的同时，上半年还在高位运行的房地产市场，下半年也骤然降速。据克而瑞地产研究中心数据，百强房企单月业绩增速自2021年7月由正转负以来延续下跌趋势，且降幅不断扩大。截至2021年11月末，近3成百强房企累计业绩同比负增长;1-11月规模房企平均目标完成率仅80.4%，明显低于近三年90%以上的平均水平。而土地市场的走向亦不容乐观，各城市的成交表现均“先热后冷”，房企拿地日益谨慎。
“偿债高峰的来临叠加销售回款困难、融资渠道收紧、资产变现困难等影响偿债能力的因素，导致2021年房企信用危机事件频发。”首创证券首席分析师王嵩分析指出。
在易居研究院近日举办的《大变局下的中国房地产业发展》论坛上，杨红旭介绍说，房地产市场过去发展模式积累的弊病逐步显露，在过去几年出现了房地产泡沫大、房地产依赖度高、杠杆率过激提高三大矛盾，“积累到一定程度会‘火山爆发’”。
“2021年接连爆发的房企信用危机，是房企原有模式发展下的必然。”贝壳研究院分析称，在行业快速发展中，房企对高负债的依赖程度愈演愈烈，为此轮危机的爆发埋下潜在隐患。而自2016年末提出“房住不炒”定位后，房地产行业即进入调整期。2021年，调控政策更为严格，从资金需求端到资金供应端双重调控，从单一金融渠道到相关金融渠道多维监管，加速了房企信用危机的暴露。
政策纠偏
2021年四季度以来，中央层面在市场端、信贷端的调控政策开始适度纠偏，重塑市场信心、稳定市场预期。
浙商证券统计：2021年9月，中央两次释放维稳信号，拉开此次政策托底序幕;10月，政策表态更加密集，一行两会、发改委、外汇管理局及中国房地产协会纷纷针对近期房企债务违约事件及信贷政策发表声明;进入11月，中央层面再提“房地产支柱性产业”地位;12月3日，证监会表示，下一步将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。
积极的政策信号，也给房企融资环境带来了立竿见影的改善效果。据不完全统计，2021年11月-12月期间，中海、保利、碧桂园、金科、龙湖等规模房企的融资有了实质性进展，涉及境内人民币债券、中期票据、CMBS、供应链ABS等。
据贝壳研究院统计，2021年11月房企境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%，同比减少43.4%。而在中央密集的政策支持和引导下，房地产开发资金也增速企稳。据国家统计局数据，房企到位资金中的个人按揭贷款11月份同比增速为2021年内首次回调，相较上月提升0.1个百分点。
值得注意的是，不管是调控的从严、还是对于信贷环境的适度放松，“维护房地产市场的平稳健康发展”都是监管层的最终目的，各地“因城施策”同样旨在促进房地产业良性循环和健康发展。未来，“房住不炒”“稳增长”的主旋律不会改变，而楼市调控的基本思路也将更多集中在“去杠杆、防风险、保民生、调分配”等方向上。
贝壳研究院认为，告别了高增长预期、放下包袱后，房地产行业将会进入新一轮的稳定发展周期。随着行业格局和发展模式的重构，经历过生死存亡考验的房企们，对于“生存方式”也将有更多的思考。
在2021年10月举办的媒体交流会上，万科主席郁亮透露，在行业进入“冬季”之际，“物业、商业、物流、公寓等业务方面，已经找到一些模式，这些赛道已经够万科未来几年做的”。而早在2020年9月，郁亮就直言，“唯有好产品、好服务才有未来，才能保证活下去、活得好、活得久”。
克而瑞地产研报建议，从企业发展战略角度，2022年，企业需在保证货量供应的同时，继续积极营销、促进销售去化及现金回笼。
展望2022年，基于近期行业的“回温”迹象，贝壳研究院预计，一季度房企融资额度将恢复，银行与金融机构贷款额度充足，有利于保障房企的开发资金以及购房者按揭贷款的充分发放;同时，预计二季度开始新房市场逐渐回暖，房企周转效率回归正常化，资金流动性得到实质性缓解。
不过，杨红旭给出了一个颇为谨慎的观点：“乍暖还寒。”其称，在政策放松之后，人们会畅想下一个春天、下一个楼市的火爆期。“其实没那么快。”杨红旭解释说：“我们从中长期看，行业大变局后有非常繁荣的顶点，慢慢走下坡路，仅看2022年，也是风云突变之后的自我修复，也是一种探索，路程可能会比较远。”杨红旭表示。(李贝贝)
