从9个重点二线城市看,7天长假成交4193套,同比下滑幅度达41%;从2个重点三线城市看,7天长假成交116套,同比下滑近8成。

“黄金周”是旅游市场的风向标,同样也是楼市的晴雨表。但相比旅游市场的相对火热,2021年的国庆“黄金周”,房地产市场的表现并不尽如人意。

58安居客房产研究院数据显示,2021年国庆长假期间(10月1日-7日),15个重点监测城市新房成交套数为8309套,成交面积为92.44万平方米,较去年同期下滑19%,但与2019年基本持平。其中,一线城市较为平稳,但二三线城市出现较大降幅。

二手房方面,贝壳研究院统计的重点50城成交量微增。但此前火热的“长三角”“大湾区”等区域,市场明显低迷,买卖双方均出现观望情绪。

这种变化并不令人意外。今年下半年以来,楼市就进入降温通道,7月和8月的房地产销售面积连续下滑。到9月,多个城市的交易量仍没有明显起色。此前的中秋小长假,楼市已经出现降温。而国庆长假期间的成交情况,预示着传统的“金九银十”成色不再。

在调控政策亦步亦趋、市场情绪难言乐观的情况下,四季度的楼市走势如何?是否还有反弹的可能?

降价效果不明显

58安居客房产研究院指出,今年国庆长假期间,一线城市在北京和深圳两地的带动下,新房成交4000套,同比上扬50%。“不过,这跟北京、深圳延迟网签有关,市场并没有出现同比过热”。

从9个重点二线城市看,7天长假成交4193套,同比下滑幅度达41%;从2个重点三线城市看,7天长假成交116套,同比下滑近8成。

今年以来,由于金融监管政策严厉,房企普遍倾向于在销售端获得回款。据了解,在“金九银十”的传统营销节点上,不少房企按照惯例推出了价格优惠措施,但效果并不明显。

二手房方面,贝壳研究院的统计显示,今年国庆长假期间,重点50城二手房日均成交量同比增长8%,日均新增挂牌房源量同比小幅增长约2%,成交均价微跌0.3%。

但该机构指出,今年“十一”黄金周的二手房市场的小幅增长主要由北方城市二手房业主“以价换量”带动,如天津、石家庄、廊坊、青岛、济南以及太原、兰州等北方城市成交量较去年同期有不同程度的增长。这些城市的成交均价多表现为同比下跌,新增挂牌房源量多表现为同比增长,“这说明在市场调整期,业主出售房源意愿较强,通过降价来达到成交的目的”。

相比之下,深圳、东莞、佛山、广州等珠三角城市,杭州、绍兴、宁波、合肥等长三角城市以及厦门、西安等核心城市二手房成交量均同比下降,且其中大部分城市新增挂牌房源量也同比下降。

该机构指出,“此类城市多经历市场高热、调控收紧进入市场下行期,二手房业主观望情绪较浓。”

降温的前兆

若观察下半年以来的市场变化,不难发现降温的势头早已出现。

国家统计局的数据显示,今年7月和8月,全国商品房月度交易量连续下滑,8月的商品房销售面积甚至低于2019年同期。

价格方面,从6月开始,70个大中城市中,房价(包括新房和二手房价格)下降的城市就逐月增多。到8月,二手房价格下降的城市数量达到34个,多于上涨的城市数量27个。若未来这种势头得以延续,8月将被视为二手房价格的拐点。而二手房价格往往具有先导性,并对整体市场产生影响。

到今年9月,楼市成交下滑的局面仍未改变。公开数据显示,9月一线城市商品房交易量环比降幅普遍在两位数。其中,北京仅成交二手房12575套,同比下滑27%,环比下滑21%。

热点二线城市中,除了南京等个案外,其余也以继续降温为主。据中原地产的统计,广州、福州、南宁等城市的成交面积降幅在50%以上。受此影响,9月中旬的中秋假期期间,楼市已经出现降温。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,调控政策的收紧,是导致市场骤然降温的主因。一方面,全国共有11个城市建立二手房指导价制度,这在一定程度上实现了引导银行合理发放贷款、防范利用信贷资金炒房风险的效果,并促进了部分热点楼市的降温。

另一方面,信贷政策的收紧也对交易端产生了实际影响。下半年以来,多个城市的按揭贷款的审核周期和放贷周期都有所延长,银行贷款额度普遍收紧,个别银行对二手房已停贷。这同样影响了实际交易,尤其是大量在途交易的周期被拉长。

中原地产首席分析师张大伟也指出,信贷政策的影响是导致三季度市场“断崖式下跌”的主因。他将今年的信贷政策总结为“一季度宽松、二季度平稳、三季度收紧”。

“金九银十”已成历史

实际上,面对楼市的快速降温,各级监管部门已经开始出手干预。9月29日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,要求“金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”。

此举被解读为对信贷政策执行层面的纠偏,防止金融机构因大面积收紧信贷而误伤合理需求。

此外,为稳定市场预期,已有超过10个城市出台了“限跌令”,防止房价暴跌。

多数受访者认为,这些措施有望延缓市场的下滑势头,但预期已经改变,市场出现反转的难度仍然很大。根据国家统计局的数据,今年3月以来,房地产开发景气指数连续6个月下降,到8月已降至100.85的年内最低点。

据统计,今年1-9月,各级监管部门出台房地产调控次数达到482次,多数为收紧性的措施。其中,对房住不炒、三稳(稳地价、稳房价、稳预期)、不将房地产作为短期刺激经济的手段等说法被多次提及。

许之静指出,预计到2021年年底,调控将维持从严的节奏。市场退烧难免,传统“金九银十”特有的开盘潮、抢房潮、售罄、“秒光”等火热场面很难再现。她表示,“金九银十”已成为历史,楼市调控高压下,楼市将较长时间维持平稳态势,买卖双方将脱离对季节的依赖。

张大伟也认为,2021年楼市或将出现历史最差的“金九银十”,而且从趋势看,如果叠加年底的惯例信贷收紧,11-12月很可能出现全国性的降价潮。

至于年末惯有的“翘尾”行情,多数受访者认为,随着今年首轮集中供地的部分项目率先入市,11月和12月的楼市有可能会出现小幅升温,但整体复苏程度有限。(张敏)

推荐内容