从9个重点二线城市看，7天长假成交4193套，同比下滑幅度达41%;从2个重点三线城市看，7天长假成交116套，同比下滑近8成。
“黄金周”是旅游市场的风向标，同样也是楼市的晴雨表。但相比旅游市场的相对火热，2021年的国庆“黄金周”，房地产市场的表现并不尽如人意。
58安居客房产研究院数据显示，2021年国庆长假期间(10月1日-7日)，15个重点监测城市新房成交套数为8309套，成交面积为92.44万平方米，较去年同期下滑19%，但与2019年基本持平。其中，一线城市较为平稳，但二三线城市出现较大降幅。
二手房方面，贝壳研究院统计的重点50城成交量微增。但此前火热的“长三角”“大湾区”等区域，市场明显低迷，买卖双方均出现观望情绪。
这种变化并不令人意外。今年下半年以来，楼市就进入降温通道，7月和8月的房地产销售面积连续下滑。到9月，多个城市的交易量仍没有明显起色。此前的中秋小长假，楼市已经出现降温。而国庆长假期间的成交情况，预示着传统的“金九银十”成色不再。
在调控政策亦步亦趋、市场情绪难言乐观的情况下，四季度的楼市走势如何?是否还有反弹的可能?
降价效果不明显
58安居客房产研究院指出，今年国庆长假期间，一线城市在北京和深圳两地的带动下，新房成交4000套，同比上扬50%。“不过，这跟北京、深圳延迟网签有关，市场并没有出现同比过热”。
从9个重点二线城市看，7天长假成交4193套，同比下滑幅度达41%;从2个重点三线城市看，7天长假成交116套，同比下滑近8成。
今年以来，由于金融监管政策严厉，房企普遍倾向于在销售端获得回款。据了解，在“金九银十”的传统营销节点上，不少房企按照惯例推出了价格优惠措施，但效果并不明显。
二手房方面，贝壳研究院的统计显示，今年国庆长假期间，重点50城二手房日均成交量同比增长8%，日均新增挂牌房源量同比小幅增长约2%，成交均价微跌0.3%。
但该机构指出，今年“十一”黄金周的二手房市场的小幅增长主要由北方城市二手房业主“以价换量”带动，如天津、石家庄、廊坊、青岛、济南以及太原、兰州等北方城市成交量较去年同期有不同程度的增长。这些城市的成交均价多表现为同比下跌，新增挂牌房源量多表现为同比增长，“这说明在市场调整期，业主出售房源意愿较强，通过降价来达到成交的目的”。
相比之下，深圳、东莞、佛山、广州等珠三角城市，杭州、绍兴、宁波、合肥等长三角城市以及厦门、西安等核心城市二手房成交量均同比下降，且其中大部分城市新增挂牌房源量也同比下降。
该机构指出，“此类城市多经历市场高热、调控收紧进入市场下行期，二手房业主观望情绪较浓。”
降温的前兆
若观察下半年以来的市场变化，不难发现降温的势头早已出现。
国家统计局的数据显示，今年7月和8月，全国商品房月度交易量连续下滑，8月的商品房销售面积甚至低于2019年同期。
价格方面，从6月开始，70个大中城市中，房价(包括新房和二手房价格)下降的城市就逐月增多。到8月，二手房价格下降的城市数量达到34个，多于上涨的城市数量27个。若未来这种势头得以延续，8月将被视为二手房价格的拐点。而二手房价格往往具有先导性，并对整体市场产生影响。
到今年9月，楼市成交下滑的局面仍未改变。公开数据显示，9月一线城市商品房交易量环比降幅普遍在两位数。其中，北京仅成交二手房12575套，同比下滑27%，环比下滑21%。
热点二线城市中，除了南京等个案外，其余也以继续降温为主。据中原地产的统计，广州、福州、南宁等城市的成交面积降幅在50%以上。受此影响，9月中旬的中秋假期期间，楼市已经出现降温。
58安居客房产研究院分析师许之静指出，调控政策的收紧，是导致市场骤然降温的主因。一方面，全国共有11个城市建立二手房指导价制度，这在一定程度上实现了引导银行合理发放贷款、防范利用信贷资金炒房风险的效果，并促进了部分热点楼市的降温。
另一方面，信贷政策的收紧也对交易端产生了实际影响。下半年以来，多个城市的按揭贷款的审核周期和放贷周期都有所延长，银行贷款额度普遍收紧，个别银行对二手房已停贷。这同样影响了实际交易，尤其是大量在途交易的周期被拉长。
中原地产首席分析师张大伟也指出，信贷政策的影响是导致三季度市场“断崖式下跌”的主因。他将今年的信贷政策总结为“一季度宽松、二季度平稳、三季度收紧”。
“金九银十”已成历史
实际上，面对楼市的快速降温，各级监管部门已经开始出手干预。9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，要求“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。
此举被解读为对信贷政策执行层面的纠偏，防止金融机构因大面积收紧信贷而误伤合理需求。
此外，为稳定市场预期，已有超过10个城市出台了“限跌令”，防止房价暴跌。
多数受访者认为，这些措施有望延缓市场的下滑势头，但预期已经改变，市场出现反转的难度仍然很大。根据国家统计局的数据，今年3月以来，房地产开发景气指数连续6个月下降，到8月已降至100.85的年内最低点。
据统计，今年1-9月，各级监管部门出台房地产调控次数达到482次，多数为收紧性的措施。其中，对房住不炒、三稳(稳地价、稳房价、稳预期)、不将房地产作为短期刺激经济的手段等说法被多次提及。
许之静指出，预计到2021年年底，调控将维持从严的节奏。市场退烧难免，传统“金九银十”特有的开盘潮、抢房潮、售罄、“秒光”等火热场面很难再现。她表示，“金九银十”已成为历史，楼市调控高压下，楼市将较长时间维持平稳态势，买卖双方将脱离对季节的依赖。
张大伟也认为，2021年楼市或将出现历史最差的“金九银十”，而且从趋势看，如果叠加年底的惯例信贷收紧，11-12月很可能出现全国性的降价潮。
至于年末惯有的“翘尾”行情，多数受访者认为，随着今年首轮集中供地的部分项目率先入市，11月和12月的楼市有可能会出现小幅升温，但整体复苏程度有限。(张敏)
