数据显示，1月西安二手房住宅网签备案5148套，环比增长3.42%。价格环比涨幅0.6%，并列全国第二！

眼下，西安二手房进入2023年后，量价齐涨，可谓开了个好头。

那么，现在就能下结论二手房市场已经回暖了吗？二手房市场现状究竟是已经春暖花开，还只是“灵光一现”？

(资料图片仅供参考)

全国二手房市场仍在下跌，但西安在涨

先看全国数据，参考国家统计局数据，全国范围二手房价有所下跌，但跌幅极低。

一线城市环比上涨0.4%，二线城市环比下降0.3%，三线城市环比下降0.4%。整体下跌约0.11%。

而西安二手房价格在连跌5个月后，首次环比上涨0.6%，位居全国第二， 呈现出明显的回暖态势。

二手房成交量加速回暖中，但去化压力依旧较大

对于西安来说，虽然二手房价格连跌5个月，不过根据住建局所统计的数据来看，成交量已经连涨2个月。

而回看住建局所有的统计数据，也可以发现不少有意思的地方。

-2022年8月，网签6472套，环比增长1%，同比增长15.36%

-2022年9月，网签6085套，环比下降6.6%，同比增长38.83%

-2022年10月，网签4390套，环比下降27.73%，同比增长27.74%

-2022年11月，网签4758套，环比增长11.02%，同比增长15.73%

-2023年1月，网签5148套，环比增长3.42%（不再提同比增长）

从这一数据上不难发现，自去年8月之后针对于二手住宅网签量进行公示，仅有8月、9月二手房成交量在6000套以上。

随即在10月成交量跌至谷底，而从11月-1月开始缓慢爬升。

但至今也还未恢复到2022年8月、9月时，每月6000套以上的成交套数，可谓是“病来如山倒，病去如抽丝”。

不过总的来说，成交套数和价格都在增长中，的确可以做出二手房市场已经回暖的判断。

同时，西安二手房成交量的回升也可能反映出西安流入人口仍然正在增加。这也间接推动整个市场的发展。

确实涨了，但涨得不多？

需要注意的是，虽然二手房市场已经表现出了回暖的态势，但不少迹象表明二手房依旧存在着较大的去化压力。

目前西安二手房挂牌均价在约1.47万/㎡，对比2022年3月的数据，基本上是合理的微幅上涨。

从价格上来说，挂牌价并没有挂牌量而爆发上涨，原因也很明确，一方面在于挂牌房源议价能力差，以老旧小区房源居多。

另一方面，近3-4个月中，各式新房利好频出，刚需、改善购房者均以新房为首选，因此挤占二手房空间。

而在涨价的房源当中，其主力军依旧为优质学区房、次新房为主。

其中优质学区房涨价的典型案例，就是经开某盘。

几乎每一次快速窜涨，都会有这一小区的出现，主要原因在于该小区被划入经开第一学校学区，户型以47-53㎡一室为主，具备极强的流动性。

而在次新房中，最近颇受关注的大多为港务次新房，例如绿城全运村、华润未来城市等已交付部分。

不过这些项目虽然有着较高的咨询量，但由于多数业主仅自住，没有出售意向，仅仅只是“试探性”挂牌。

更有意思的是，很多咨询的港务二手房的人，也并不是真的要买，只是对于选择港务二手房近2万/㎡的价格感到震惊。

西安二手房11月19日新政后挂牌量激增3万余套

截止2023年，2月25日在某房产网站上的二手房挂牌量已接近16.5万。

而在11月19日放宽二手房新政之前同一网站的挂牌数量为13万套，也就是说，在新政后3个月内，迅速激增挂牌量约3万套。

假设按照1月成交量的5148套计算，理想情况下需要32个月才能完全去化，所以说这库存压力不是一般的大。

而转到成交量情况上，占绝大多数的成交户型都在70-110㎡之间。

这些项目中多数价格中等偏低，并且有着不错的配套学校质量，因此具有较强的流通性。

这一定程度上就可以反映出，为何近期西安挂牌量会突然激增。

一方面是，西安11·19新政中，放开了针对二手房的政策，以及带押过户，市场上需求二手房的人群增加了，出售二手房的难度也比过去一年低了不少。

另一方面则是市场回暖后，很多购房者想要趁价格、利率低位时，把房子换成更大更好的区域，反映在市场上，就会开始增长挂牌/成交量。

总结来说，就是成交正在迅速回暖，二手房源也在爆发式增长。

这就给不少买/卖房者带来了纠结，一方面看到市场好转，担心再不上车房价还要再涨，另一方面怀疑市场处在抛售情绪中，担心自己买房最终高位站岗。

未来几个月二手房还会不会涨/跌？别急，别焦虑。

客观得说，在接下来的几个月时间里，影响二手房最大的因素之一，就是新政。

如果在下一次新政当中，针对于二手房有进一步的放宽，或许二手房成交还将有新的增量，可能会带来一些阶段性增长。

而如果保持现有规定执行，在过去数个月中，二手房需求已经得到了较大程度的释放。

未来的成交量的主要组成部分，也只能较多的依赖次新房、学区房等高性价比房源，这部分房源占比更小，整体趋势会相对平稳。

眼下，的确是改善需求置换的好时机，切记结合需求量力而行。市场回暖时，最需要保持冷静，理性思考，不要盲目跟风。

住房是为了生活，而如果背上太过沉重的房贷，不能好好享受生活，那就本末倒置了。