西安久违的救市政策终于到位了。

看罢文件，其实没什么可圈可点的内容，现阶段还拿“限购松绑”做文章，大抵是没有成效的。

简单梳理一下西安限购宽松了哪些内容：

(资料图)

第一，限购、限售范围调整。临潼、沣东能源金贸区、沣西高桥，马王街道、高新CID原鄠邑属地部分，不再列入住房限购、限售范围。

沣东、沣西这种完全靠概念和人为炒作的区域，经不起丝毫地政策调教。去年830纳入限购区域后，两地楼市急速降温，特价新房遍地，但二手房价格还是要低于在售新房。

单纯地放开限购也解决不了销量危机，还得靠各楼盘接着降价，降出与主城区的价差来，才有可能吸引一些冤大头来此置业。

临潼完全是被误伤的典型，好在区域也没什么楼盘开发，有名额的都买在港务区或骊山脚下了，限购三年之久，找不到临潼的存在感。

高新CID原鄠邑属地放开限购也在预期之内，近几月西安各大开发区都在向行政区“退地”，将实际管理职能交换到各行政区手中。

这样一来，紫薇联合绿城开发的南山雲庐项目便吃到了政策红利，不再限购。

第二，西安二手房约等于不限购。落户或不落户，持有半年社保/个税证明，即可在西安限购区内购买一套二手住房。

很明显是为枯竭的需求着急了，不去提高二手房的流通性，很多人想要置换都没有筹码，扩大二手房的需求，实则是为西安新房、土地市场托举。

第三，符合“人才引进”标准，落户后直接可在限购区内买房。

第四，符合限购条件的二孩及以上家庭，最多在限购区内可购房三套，且视为“普通家庭”。

但在购买第三套时，征信报告中不能有超两笔的房贷，可以买第三套，但其中必须有一套房子是全款或者贷款结清；若前两套房产贷款结清，第三套首付最低三成，且按首套利率执行。

此外，家中的两个孩子必须是未成年，才能被认作“二孩/二胎家庭”。

说实在的，西安这样的救市政策放在上半年，还有望掀起一波短期行情，但放在当下，恐怕是无济于事，老百姓缺的不是房票，而是继续置业的信心。

西安二手房进入十月以来迅速崩塌，当月成交量只有42.27万方，环比暴跌近三成。

就连成交量价稳固的高新丈八、曲江二期、城南西部大道/西沣路板块也走不动量了，业主抛售房源一天比一天多，一天比一天狠，甚至有2020年口罩前的价格释出。

刚需群体其实才是“见风使舵”的主力军，市场大热时，不顾一切也要高位接盘，市场遇冷期，便躲得远远的。

别指望西安二手房解除限购就能换来成交量的繁荣，只有房价重回上涨通道，所谓的刚需群体才有可能动用六个钱包去买房。

新房端也是如此，去年上半年两次万人摇的高科麓湾，今年再加推登记人数还不到1400组。

共享一个大盘的区域、生活配套，均价较往期也仅上涨了不到1000元/㎡，市场降温肉眼可鉴。

截止到目前，2022年，西安楼市仅诞生了三个万人摇项目，只有2021年的零头。

其实西安也是如同深圳、杭州、成都这样的“限价打新城市”，一旦二手房价格开始下跌，价差不断与新房缩小，大家摇号打新的热情瞬间消散。

西安围绕二手房救市的出发点没错，但奈何政策出得太晚了，隔三差五遇见封控，生活生产都是问题，谁还有心思买房？

都在说今年是所谓的“救市”大年，但仔细复盘今年来的每一步政策调整，高层前两步并不是真的在救楼市。

年初，降首付、降利率，这是释放置业空间，降低购房者的置业成本；

年中，保交楼、搞收购，这是信任危机之下的应激反应，是在救楼盘，保民生；

期间喊了很多“伟光大”的口号，但我们看到的是利好政策执行上模糊和失序。

民营房企从ICU里躺了一整年，硬生生从可以抢救的患者，熬成了一具具空壳；一城一策，政策工具的应出尽出，试问有谁真正做到了全面放松？“愣头青”苏州、南京松绑第二天就被叫停......

直到近期金融十六条公开后，地方层面的自主救市才得以重启，现在有成都、西安，年底各城市一定还会迎来一波宽松潮。

金融十六条多少有些“神化”了，具体这十六条政策会释放哪些利好。很多媒体老师已经分析过了，我就不去阐述了。

我认为金融十六条此时发布的意义，在于高层明确了救市态度：

你们尽管放开救，除了事情我负责。

我依然相信未来的每一天，都会比今天更好，但每个城市的黑夜时长是不同的，经济人口产业底蕴是一方面，政策扶持效率也是一方面。

今年四季度、明年一季度，西安楼市还会继续回调，价格回调的过程也是新一轮区域价格的重塑，前期虚胖的区域减减肥，夯实的区域划划水。

房地产不能也不许一直萎靡，其一经济结构上没有新的增长极能够取代，其二地方收入中也没有新的增长极能够填坑。

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