区域挂空挡，小心拍冰面上！西安“倒挂盘”紫薇西棠买不买看完再说？

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2021年7月份，西安雁塔区未来产业城没能被划入高新丝路软件城让很多人失望了一阵儿！

甚至在近一年之后还不死心，在2022年5月向领导提出建言“将西安未来产业城划入西安高新区管理”。

曲江、高新是西安楼市的金字招牌，能沾点边立马身价倍增；毫不夸张地讲西安哪个房东不做“曲江、高新房”的美梦。

当然这是闲话，我们聊重点！最近未来产业城片区的紫薇西棠加推1、2、6号楼总共432套房源，16009元/㎡的毛坯均价，28、33层的高层120-156㎡的主力户型，备受关注，项目预计2024年6月交付。

能卖这么低，原因只有拿地早！紫薇西棠的地块是紫薇地产在2015年10月30日用4.62亿元拿下的146亩3宗住宅用地，平均楼面价不足1500元；现在卖1.6万元翻了10倍不止。

当然1.6万的单价在当下西安雁塔、高新新盘中并不多见；2021年隔壁卓越城二期的加推价格都在1.7万元以上；同项目紫薇西棠一期项目交房已经两年，目前也能看到一些二手房源出售，高层均价在1.8万元左右，也有部分不足1.7万元的房源。

项目东侧为频传“停工”的卓越坊项目，西侧是一所技术学校；南侧之前有个西晃村祠堂4月份未来产业城回复：仍在协商中，村上不愿意搬迁。

除此之外，还有曾引起卓越坊业主强烈反对的中医医院疾控中心项目。

另外还有学校，根据雁塔区在2022年6月1日的回复，未来产业城在鱼跃路与富源二路十字附近规划有中学及小学，处于上报阶段。

不过需要正视的是，未来产业城从原来的鱼化工业园在2020年升级而来；但具体的规划信息一直没能正式敲定，这之间存在历史遗留问题、也有资金压力，导致了区域发展停滞，一些项目也无法落地，比如前文明到的西晁村墓地就是个例子。

在土地规划、土地拍卖中未来产业城片区近两年也处于空白状态，甚至关于未来产业城的消息都少之又少，可见板块在“挂空档”；购房者们要“上车”往前冲，还是要好好考虑一下，现在最大的利好就是南侧相隔不足1公里的丝路软件城规划。

目前在学区划分上与高新区有5年协议，紫薇西棠项目的学区划分在2公里外的丝路软件城范围内的双旗寨小学、高新第十九小学，这个距离并不近；

另外公共交通的不足也是挺大的短板，北侧1.2公里有阿房宫南站，区域人气不足，运力有限，如果长期依赖公共交通还是一件挺麻烦的事。

当然还有口碑问题，紫薇地产为西安本土国企代表之一，本应恪守本分，深耕西安，树立品牌形象，维护好大本营口碑；但让人遗憾的是紫薇地产的“翻车”频繁，比如年初西安首个“万人摇”紫薇东进产品的“粗狂”触目惊心、高新CID紫薇华发中央首府降标......这或许也是紫薇多年来走不出西安，反而在市场上却不敌后来进入西安市场的万科、龙湖、中海......逐渐失去阵地。

其中也包括此次加推的紫薇西棠项目，因为在前期的销售中和购房合同中并未进行公示明确项目南侧“墓地”不利因素导致业主错上车，阳光房秒变“墓景房”，被《华商报》一篇报道送上热搜；同时还有未竣工违规交房、房屋漏水、收房后发现房屋一间卧室被单元楼大堂完全封闭、采光通风全无等投诉情况。

所以尽量客观地评价，对于有投资者需求的购房者要明白，一者板块动力不足，增值潜力有限；二者价格虽有倒挂，但性价比一般；没必要义无反顾地一猛子扎进去，有可能会撞到“冰”上，何况是在这种市场环境下。

而对于自住群体1.6万元的毛坯单价可以入手，毕竟价格优势不可忽略，整个区域能与之竞争的也只有鱼化寨的英发寨城改南飞鸿项目了，但南飞鸿是正经的丝路软件城，在这点上又逊色一筹。

当然，如果要入手实际需求必须考虑，比如教育上的短板以及区域发展的不确定性所衍生出来的问题。