编者按：2022年的楼市“金九”能否旺起来？乐居新媒体30城推出特别策划《楼市秋收》，以“信心调查+主编联播 +市场透视”揭开楼市真相。本期“市场透视”聚焦苏州。

乐居新媒体 任时建 发自苏州

苏州购房政策的持续宽松不断地撩拨着购房者的心，冯辉（化名）的换房欲望成功被激起。上周末，他带着家人开启了辛苦的看房旅程。

(资料图片仅供参考)

冯辉家是典型的二孩家庭，老大在上小学，老二明年9月要上幼儿园。由于夫妻二人都要上班，小孩由老人帮带，5个人住在小三房里略显局促。

他本来想在老二上小学之前换个大房子，但是自4月开始苏州一连串的购房利好出台，让他有了提早换房的打算。他的目标很明确，总价600万内大四房。

冯辉和家人首先去看了某楼盘193㎡户型，置业顾问告知已售完；接着去看了该楼盘的邻居盘，心仪的185㎡户型也卖完了。在朋友的介绍下他们又辗转去了同板块另一个改善盘，这个楼盘之前在市场上都没有什么声音，但是其168㎡的户型也只剩顶楼和3楼以下。

看了这么多盘竟然都买不到自己想要的房子，这种情况是冯辉万万没想到的。“大家不都说现在市场差，房子不好卖，到处打折吗，怎么我还买不到房呢。”

其实这就是苏州目前的新房市场现状，越贵的盘越难抢，越大的户型越难抢。

核心区大户型溢价高

苏州向来不缺有钱人，越是贵的楼盘，想买的人越多，每个区域的房价天花板楼盘基本都是卖得最好的，比如园区奥体的颐和玲珑花园、新区狮山的狮子山澜庭、相城高铁新城的铂悦春和万象等，而且越是大户型越难买。这是因为，越是贵的楼盘在时间的洪流中溢价的空间越大。

在市场不景气的时候，中产更是盯紧核心区高端盘。中签率极低的园区，今年开一次盘被抢一次。颐和源璟、招商星洲西项目，万科海尚北项目还未入市，就已经被很多手握全款的客户盯上。

潘寒（化名）和李芬（化名）夫妻两一直想在园区核心买套房，参与了多次摇号都没有摇中，但他们仍然没有放弃，打算再去摇一下园区湖东某新盘的248㎡户型。李芬买房比较慎重，还筹划着买哪一栋楼，哪一个楼层，潘寒立刻浇了她一盆冷水，“能抢到就不错了，你还想挑房源”。

据该楼盘工作人员透露，预计首开的房源已经被很多人定了，买不买得到只能看摇号运气了。估计该楼盘会成为继林溪雅苑、颐和玲珑花园之后下一个不用公开售楼处就卖完的楼盘。

该楼盘附近二手次新房挂牌价5.8万/㎡，按照在售项目颐和玲珑花园近4.5万/㎡的备案均价来算，248㎡户型房源总价约1116万，倒挂约322万。

普通打工人工作多少年才能赚到300万，所以像潘寒夫妇一样想去碰运气的购房者不在少数。

刚需房降价几十万也难卖

改善大户型不仅价格坚挺，而且好出手。反观刚需房，境遇则截然不同。

从中秋优惠来看，越是刚需，折扣力度越大，吴中、吴江有楼盘直降近70万/套，在运东总价花120万到140万就能买一套装修3房。

正因为刚需新房大幅降价，二手房要想尽快出手也不得不降。尤其是现在苏州二手房挂牌量破13万套，购房者选择的空间越来越大。

韩东（化名）的房子已经挂牌一年多，从300万降到270万后，仍然连带看都没有。中介告诉他，要是诚心卖就再降30万看看。

在苏州，和韩东一样降价卖房的房东不在少数，急于出手的只能低价抛售，不着急出手的就再抗一抗，等待市场复苏。

目前，苏州除园区和新区外，基本都解除了限购，这意味着更多外地人可以在苏州买房，二手房去库存或变得更加容易。

从苏州统计局发布的年度数据来看，2021年末全市常住人口1284.78万人，年末户籍总人口762.11万人，流动人口522.67万。没有了限购这一道门槛之后，更多的流动人口将拥有购房资格，对市场的影响其实是不容小觑的。另外，限购放松后也可能会吸引更多的外来人口到苏州安家。

从近几天苏州各大房产交易中心和贝壳签约中心的人气来看，较之前已经有了明显的上涨。

人生境遇的差异也许是从买房开始的

买房对很多人来说，算是人生大事之一，可能决定了将来的生活走向。

张兴（化名）和高林（化名）都是2015年在苏州买的房，原本同为打工人的他们收入差距并不是很大，但是因为选择的房子不同，二人的生活差距日益加大。张兴目光长远，也敢于冒险，通过找亲戚朋友借钱和贷款在园区买了一套约120㎡的房子。高林则行事谨慎，在吴中区买了一套100㎡左右的小房子。

今年趁着二套首付比例降低、利率下调，二人都有了换房的打算。张兴的房子二手估价约700多万，可在园区核心区全款换一套140㎡的房子，还能剩余不少钱。高林的房子二手估价约250万，目前由于市面刚需房在大肆降价，真正出手可能还要降几十万，他换房的选择面就非常窄了。

张兴和高林的境遇似乎正好映证了地产圈的那句话，“早早买对房可以少奋斗几十年”。

在三稳政策的推进下，靠着炒房暴富的时代已经一去不复返，对于当下的很多购房者来说，在自己能力范围内买一套合适的房子是最好的打算。