4月21日，记者从《合肥市住宅小区物业管理条例》新闻发布会获悉，《条例》自2023年5月1日起施行，重点在业主和业主组织、物业服务、公共收益和维修资金、监督管理等方面作出规定。街道、乡镇组织成立物业管理委员会可视具体情况暂时代行老旧小区业主委员会职责，此举系省内首创。

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【业主】 业主不得擅自将住宅等改变为经营性用房

《条例》规定，业主在物业管理区域，不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。不得擅自在房屋地下挖掘增加空间；擅自在建筑物外墙新增门窗、破坏外立面；损坏公共绿化及其附属设施；损坏公共安全防护设施设备；不按照规定停放机动车、非机动车，或者占用公共区域长期停放车辆；擅自设置电动汽车、电动自行车充电装置，违反用电安全要求私拉电线和插座为电动汽车及电动自行车充电；占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口，或者有其他妨碍消防车通行及安全疏散行为的。

值得注意的是，业主不得擅自将住宅、车位、储藏间等改变为经营性用房。擅自将住宅、车位、储藏间等改变为经营性用房的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由有关部门责令限期改正、恢复原状；情节严重的可以处以五千元以上二万元以下的罚款。

【业主组织】

规定实行业委会履职评估

和业委会成员履职承诺制度

《条例》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。

未经业主大会表决通过，业主委员会不得有下列行为：制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；制定共有资产和公共收益管理与使用办法；制定物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主分摊费用的收取标准；选聘、续聘、解聘物业服务企业；向有关部门申请改建、重建建筑物、构筑物及其附属设施；改变共有物业用途。

同时，《条例》明确实行业主委员会工作报告、履职评估和业主委员会成员履职承诺制度。推进建立业主委员会换届审计和业主委员会主任离任审计制度。

此外，《条例》规定有老旧小区不具备成立业主大会条件，具备成立业主大会条件但确有困难未成立，或者业主大会成立后未能选举产生业主委员会三种情形之一的，由街道、乡镇组织成立物业管理委员会暂时代行业主委员会职责，系省内首创。

【物业公司】

对物业管理区域禁止行为设置了行政处罚

关于收费标准，《条例》明确物业服务收费实行政府指导价的，具体范围和收费标准由市价格管理部门按照国家和省有关规定，根据物业服务成本变化情况等因素，每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。物业服务合同签订后，政府指导价进行调整的，物业服务费从次年一月一日起，按照调整后的标准执行。

物业服务收费实行市场调节价的，市物业管理主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。

同时，物业服务企业不得有下列行为：违反物业服务合同约定降低物业服务标准；违反物业服务合同约定提高物业服务收费标准、增加收费内容；未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产等。

禁止物业采取停止供电、供水、供热、供燃气，改换门禁、设置道闸限制业主进入小区等方式催交物业服务费。对于采取改换门禁、设置道闸限制业主进入小区等方式催交物业服务费的，由物业管理部门责令限期改正；逾期未改正的，处以五千元以上二万元以下的罚款。

【公共收益】

规定了设立公共收益共管账户接受业主监督

《条例》规定，住宅小区公共收益属于全体业主所有，包括：利用配建用房、电梯轿厢、车位、车库等共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；共用部位被依法征收的补偿费；共有资金产生的孳息；其他合法收入。

同时，《条例》明确公共收益可以用于下列物业管理支出：补充建筑物及其附属设施的维修资金；共用部位、共用设施设备的维修养护费用，但物业服务合同另有约定的除外；业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会执行秘书等专职人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；有关审计费用；业主共同决定用于物业管理的其他费用。

此外，住宅小区公共收益应当单独列账，接受业主监督。

合肥通客户端-合报全媒体记者 刘畅