谁也没想到高新CID板块毛坯27194.69元/㎡的中海学仕里会成为2023年西安楼市最火的一个楼盘。

总共720套房登记了6296个，最终核验通过5671个，其中刚需1877个，普通3794个。

(相关资料图)

一夜之间市场似乎回到了2021年狂热，但冷静一下更像是黄粱一梦，对西安楼市面临的问题于事无补。

2023年开年至今已经有124次开盘，摇号30次，近8成楼盘处于“平销”状态，对于大部分开发商市场仍旧艰难，至于去化率更是一言难尽。

只有港务区的保利锦上、华润润玺台、中粮奥体壹号，长安区的南长安街壹号、曲江大明宫的中铁建西派城天华地块5个楼盘各实现了1次100%去化率。

在西安楼市相当有代表性的楼盘也都陆续走下神坛，比如5月份再次入市的东郊神盘“御锦城”，539套房1788个最终核验量，最终竟然剩了105套，去化率跌到80%。

这在当下楼市虽然很不错，但与2022年的7、8、9、12月楼市“低谷期”的四次开盘100%去化率相对比，颓势明显。

其中原因是多方面的，比如板块潜力被弱化、片区居住密度太高、价格上涨后的性价比流失、二手房对新房市场的挤压......

但归根结底还是楼市预期不足，引发两极分化的持续加剧，投资意向群体慎之又慎，这个现象需要特别去关注。

当前的楼市虽已进入上升通道，但后劲乏力，远郊楼盘仍是购房者的“禁区”，轻易不要去触碰，主城范畴才是价值所在。

但这似乎阻挡不住开发商们拿地的步伐，5月22日西安高新区开展了2023年首场土地推介会，推出丝路软件城（252亩）、丝路科学城中央创新区（CID）（1101亩）、梁家滩国际社区（326亩）、鄠邑草堂板块（676亩）的30宗共计2355亩住宅用地。

有中海、中国金茂、龙湖、陕建、招商蛇口、天地源、金地、碧桂园、保利、绿城、中铁建、泰发祥、旭辉等，大大小小60余家房地产企业，整个西安房地产的“半壁江山”都动起来了。

不过专门搞场“推介会”大规模推地还是非常罕见，背后意味着什么还是值得深思？结合目前的市场现状，楼盘去化周期被拉长，开发商的现金流压力加大的情况下，“推介会”更像是一场动员大会。

很多人惊呼2355亩的供应量，但这个供应量真的很大吗？显然并不是如此，2022年高新区软件新城、高新CID、梁家滩国际社区等板块总共推出52宗土地折合2618.404亩，出让金总额324.35亿元。

所以2355亩住宅用地供应量处于正常水平，不值得惊呼！我们更应该看到的是板块布局和土地品质，最终服务于我们的购房行为。

就CID而言可以分为北部、中部、南部三个区域已经形成住宅规模，新推地块也主要围绕三个区域向周边辐射；那么在接下来的土拍中或许会有新的“地王”出现，比如中建悦庐项目北侧的110亩住宅用地......

房价和地价是相辅相成的存在，在此之后高新CID的片区的推地节奏或许会慢下来，并逐渐向外板场外围拓展。

最后需要特别提醒的是浐灞生态区的万科雁鸣湖三期，看2022年11份的开盘销售情况，当时推出是94套房，当时登记的有89个人；但查询只有38套正常网签，也就意味着多半年时间过去了，项目的去化率只有40%左右。

万科雁鸣湖三期项目20074元/㎡毛坯性价比真的无从谈起，但110㎡、133㎡的主力户型又偏刚需、刚改，板块内公共交通缺乏、教育用地仍没有动工，大家还是要相当慎重。

如果非要在东南板块上车，18913元/㎡的龙湖云璟不是更香一点么？