经济观察：楼市调控“小步快跑” 中国多地降低改善性购房门槛

中新社记者 庞无忌

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楼市暖风正在逐渐蔓延到改善性购房领域。近期，中国多地出台相关政策，降低换房等改善性购房门槛。

日前，多家媒体报道称，南京部分商业银行再度调整二套房贷政策。对于购房家庭来说，如果首套房贷已结清的，购买二套房按首套房贷政策执行三成首付；首套房贷未结清的，二套房首付按四成执行。

今年8月，南京就已下调过二套房贷款首付比例：首套房贷款未结清，二套房首付款由八成降到六成，贷款结清的由五成降到三成。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，南京购房政策调整坚持了“小步快跑”的原则，每次幅度不大，但频率很高。一来可以避免楼市大起大落，二来也根据市场情况逐步引导预期，有利于释放改善性需求，稳定楼市。

此外，9日消息称，南京楼市限购政策有所松动，本地家庭在部分区域可买第三套房。

除南京外，杭州也在近期对二套房房贷政策进行调整。杭州市11月出台新规称，在杭州无房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，购买二套房可按首套房贷政策执行，最低首付比例为40%(此前为60%)。这是杭州市时隔5年后重回“认房不认贷”。南通近日也发布公积金贷款新政，将住房公积金贷款次数作为住房套数的认定标准，即落实“认贷不认房”政策。

此前，福州将五城区内贷款已结清的二套房首付比例由50%调整为40%，海南、天津将二套房首付比例降至40%，厦门小幅放宽岛外限购政策。据机构统计，目前已有包括东莞、郑州、合肥、武汉、杭州、珠海、天津等多个热点二、三线城市二套房(已有1套房贷款，且未结清)执行40%首付，青岛、大连、苏州、武汉等城市小幅放宽住房限购政策。

针对二套房的政策优化，有利于降低居民换房等改善性购房门槛，推动居住条件改善。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶接受中新社记者采访时表示，近期南京、杭州等核心二线城市需求端政策陆续落地，以此降低购房者的置业门槛和置业成本，信号意义明显。

根据中指监测数据，今年已有超300个地方城市出台房地产相关政策超千条。曹晶晶指出，受行业下行及居民就业、收入预期较弱等因素影响，今年以来，刚需购房群体观望情绪浓，新房市场90平方米以下户型成交占比显著下降，而改善性购房群体购房意愿好于刚需群体，大户型、高总价的改善性住宅产品占比有所提升。她认为，在改善性需求有较强支撑的情况下，有必要加大政策支持力度。在楼市企稳之前，一、二线城市的限贷政策及郊区限购政策仍有优化空间。

易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕也表示，从今年国内房地产市场的产品成交结构上来看，刚需、首改类产品比重呈全线收缩态势，而改善类住宅产品成交占比全面上扬。改善性需求已成购房者主流需求。

有研究显示，目前中国城镇户均住房套数已经超过1.1套。人们对住宅产品的需求已基本实现“从无到有”，目前处在“从有到优”的转变过程中。不过，今年以来的多轮政策调整大多针对刚需和首次置业群体，而改善性购房者成本仍然相对较高。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼指出，目前住房信贷政策调整，主要集中在支持刚性住房需求。下一步，在如何更好支持改善性住房需求方面，还有较大的优化空间。他建议，各地加大差别化住房信贷政策实施力度，加快采取下调首付比例、取消“认房又认贷”，进一步降低贷款利率等措施。

从中长期来看，改善性需求或将成为支撑中国房地产市场发展的“主力军”。

曹晶晶透露，第七次人口普查数据显示，深圳、广州、北京、上海等一线城市以及厦门、温州等城市35岁至49岁的人口占比较高，改善性需求空间较大。中指研究院认为，“十四五”期间，中国新房市场将进入规模见顶后的下行阶段。2022年改善需求韧性突出，为市场提供支撑，预计这一趋势将在2023年得到延续。